Framtidens pensionärer är förlorare på en dysfunktionell bostadsmarknad

Migration och bostads­politik driver upp bostadspriserna

Befolkningen har ökat med cirka 1 467 000 personer i Sverige efter millennieskiftet. Cirka två tredjedelar, 68 procent, av ökningen har skett genom invandring, enligt SCB:s statistik. Bostadsbyggandet har under tiden från millennieskiftet till nu legat cirka en procentenhet under befolkningsökningen, vilket pressat upp priserna på bostäder genom att efterfrågan blir högre än utbudet. Befolkningsutvecklingen och det eftersläpande bostadsbyggandet har alltså starkt bidragit till de snabbt ökande bostadspriserna. Detta brukar inte nämnas i debatten eller i rapporter från olika aktörer, eftersom det anses kunna bidra till ökad främlingsfientlighet. Istället förs nästan alltid den låga räntan fram som argument, eftersom den gör att lånen blir billigare. Det är också en viktig faktor som bankerna utnyttjat, kryddat med amorteringsfrihet, för att överösa marknaden med högre lån. [caption id="attachment_70069" align="alignright" width="225"] Pensionsekonomen Mattias Munter på Skandia beskriver i rapporten ”Pensionär utan bostad” ett allvarligt och växande problem för framtida pensionärer, som vill byta bostad. Det kommer inte att gå för många, eftersom bankerna inte kan bevilja lån till personer med alltför låga pensioner. Foto: Skandias pressbild[/caption] I en rapport från Svensk Fastighetsförmedling 2018 redovisades prisutvecklingen på bostadsrätter och villor mellan 1998 och 2018. Man konstaterar där att villapriserna gick upp med 249 procent och bostadsrätterna med hela 579 procent under perioden. Siffrorna är genomsnittliga för riket och det finns stora skillnader mellan olika orter och regioner. För att förstå vidden av pris­ökningen på bostäder behöver vi jämföra med inflationen. Konsumentprisindex steg under samma period med 71,1 procent. Det betyder att villapriserna ökat mer än tre gånger så mycket som den allmänna prisökningen och bostadsrätter drygt åtta gånger så mycket. Överpriserna på bostäder är alltså monumental och allvarligt skadlig, vilket också visar sig i den snabba ökningen av hushållens skulder. Om politiken hade velat motarbeta den kraftiga expansionen av hushållens belåning, som sker på grund av ökande bostadspriser, skulle man sett till att minska migrationen och tvinga kommunerna att bygga billiga hyresbostäder. En sådan utveckling skulle dock inte gillas av bankerna, eftersom den skulle minska deras vinstmöjligheter.

Ökad risk för att bli bostadslös

Enligt Skandias rapport ”Pensionär utan bostad” riskerar väldigt många åldrande pensionärer att råka riktigt illa ut om pensionerna fortsätter att urholkas. Rapportens huvudsakliga budskap är att morgondagens pensionärer kommer få svårt att få lån till en ny bostad på grund av för låga pensioner och därför riskerar att bli bostadslösa, flytta från orten eller tvingas bo kvar i en för stor bostad. Tillsammans med mer än tio års väntetid på en hyresbostad i Stockholm blir problematiken omfattande och allvarlig. Människor som av ekonomiska skäl inte kan bo kvar i sin bostad riskerar därmed att antingen bli bostadslösa eller att tvingas flytta till en ort med betydligt lägre bostadspriser och långt bort från nära och kära. Orsaken till de risker man pekar på är, förutom prisutvecklingen, de mycket låga pensioner som genereras av det allmänna pensionssystemet i Sverige. Den pension som staten levererar efter att man har arbetat ett helt yrkesliv räcker inte till som grund för att kunna få ett nytt bolån. Det blir helt enkelt inte tillräckligt mycket kvar i plånboken när bankernas kvar-att-leva-på-kalkyler summerar lånekostnaderna. Skandia har i rapporten gjort beräkningar för en person med medelinkomst som är 47 år och som förväntas gå i pension 2047. Undersökningen visar att det skulle vara omöjligt att få ett nytt bostadslån, framför allt om man bor i en storstadsregion, eftersom bankerna behöver ta hänsyn till låntagarens varaktiga inkomst – det vill säga pensionen – i rapportens exempel. Personer utan en väl tilltagen tjänstepension hamnar därmed snabbt utanför möjligheten att låna till en bostad och problemen hopar sig. Om man inte kan få lån till en ny bostad, även om man gör en vinst på en bostad man lämnar, därför att pensionen är så låg att man inte klarar sig igenom bankernas kvar-att-leva-på-kalkyler, betyder det att man måste bo kvar i sin tidigare bostad, kanske en större villa eller bostadsrättslägenhet. Den så viktiga flyttkedjan är en förutsättning för en fungerande bostadsmarknad, eftersom den innebär att man anpassar sitt boende efter behov och önskemål. I den snabba prisökning som vi har på bostadsmarknaden nu, blir det ökade lånebehovet därför ett stort problem när det hindrar människor från att byta boende. Exempel på städer där bankerna kommer att säga nej till nya bolån för den aktuella gruppen är, enligt Skandias rapport, många av våra storstadskommuner. Det gäller till exempel Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund, Linköping, Uppsala, Jönköping och Halmstad men också hela Gotland.

Urholkat pensionssystem otillräckligt

Regeringen har visserligen lagt fram ett förslag till en förstärkning av pensionssystemet för de med lägst allmän inkomstgrundad pension. Förslaget kal­las för inkomstpensionstillägg och innebär ett tillägg till den inkomstgrundande allmänna pensionen. Förmånen riktas till dem med en allmän inkomstpension mellan 9 000-17 000 kronor före skatt och beräknas ge mellan 25 kronor och maximalt 600 kr per månad i pensionstillägg. Förslaget kommer dock inte att innebära att det problem som Skandia tar upp kommer att lösas helt. Skandia menar att de flesta som arbetat ett helt yrkesliv kommer att kunna se fram emot en pensionsnivå på mellan 60 och 70 procent av sin slutlön, medan förväntningarna från hälften av befolkningen ligger på 80 procent av slutlönen. Man menar också att hela pensionssystemet håller på att urholkas, genom att det privata pensionssparandet, som tidigare gav ett välbehövligt ”grädde på moset” i princip har ”hyvlats bort”. Man skräder inte orden när man förklarar att det globala pensionsindexet från Melbourne Mercer rankar Sverige bland de sämsta länderna i världen när det gäller förutsättningar för eget pensionssparande – bara Argentina är sämre bland jämförbara länder. ”Politiker, över hela skalan från höger till vänster, har försämrat förutsättningarna för sparande. Först genom att ta bort avdragsrätten för eget pensionssparande – sedan genom att höja skatten på de alternativa sparformerna, ISK och kapitalförsäkring, vid flera tillfällen”. Man menar också att skillnaderna i regelverket mellan hur man får ta ut allmän pension och tjänstepension gör att flexibiliteten minskar i systemet, när en person vill arbeta några år till efter att ha börjat ta ut sin pension. Den allmänna pensionen kan pausas under en sådan period, men det är inte tillåtet att pausa en tjänstepension som man börjat ta ut. Pensionssystemet är en regelhydra med en mängd olika förutsättningar och hänsyn. Många menar att vi behöver en omfattande upprensning i reglerna för att skapa ett enklare system som också uppmuntrar till ett privat pensionssparande vid sidan av den allmänna pensionen och tjänstepensionen. Speciellt eftersom det sker en snabb förändring på arbetsmarknaden med en kraftig ökning av anställningar som saknar tjänstepension.