![]()
Den svenska bostadsmarknaden har under flera år präglats av stabila och stora prisökningar. Detta som en följd av främst de rekordlåga räntorna i kombination med en massinvandring som skapat bostadsbrist. I vissa fall har det till och med gått så långt att kommuner sökt hus hos privata mäklare och deltagit i budgivningen med skattepengar för att köpa hus åt migranter som placerats i kommunen. Andra faktorer som drivit upp priserna är den höga skatten för människor som säljer sina fastigheter med vinst. För äldre par som köpte villor före millennieskiftet skulle vinsten och därmed skatten bli enorm om de sålde i dag, vilket gjort att många drar sig för att sälja, något som minskat tillgången och ytterligare drivit upp priserna. Varningar om en så kallad bostadsbubbla har förekommit i flera år nu, men har på sistone fått mer substans.
Flera tecken tyder dock på en markant ändrad prisutveckling inom nära framtid. Den största faktorn är att en kommande räntehöjning framstår som allt mer trolig. Flera ekonomer har länge varnat för de låga räntorna och enligt Swedbanks chefsekonom Anna Breman finns det troligen en vilja också hos riksbanken att höja reporäntan. Att så inte skett tidigare beror på att riksbanken samtidigt försökt upprätthålla tillväxt och konsumtion. Men nu har inflationen överstigit målet om två procent och är den högsta på sju år. Därmed finns heller ingen ursäkt att inte börja pressa upp räntorna till mer normala och riskfria nivåer. Anna Breman menar att detta bör göras redan i februari 2018.
Swedbanks prognos är att Riksbanken börjar höja reporäntan med 25 punkter (0,25 procent) i april nästa år, men själv skulle chefekonomen gärna se att de höjde redan i februari, kanske med 10-15 punkter, skriver magasinet Affärsvärlden. På sikt räknas räntan hamna på 4 till 5 procent, vilket brukar sägas vara normala nivåer. För ett vanligt belånat hushåll skulle det betyda runt 5 000 kronor i ökade boendekostnader per månad.
[caption id="attachment_27584" align="alignnone" width="585"]
![Många nya bostäder byggs, men på grund av den stora invandringen är det ändå bostadsbrist. Foto: Växjöbostäder]()
Många nya bostäder byggs, men på grund av den stora invandringen är det ändå bostadsbrist. Foto: Växjöbostäder[/caption]
Men även om en räntehöjning kan antas med ganska stor säkerhet är det inte nödvändigtvis något akut. Ekonomianalytikern Claes Hemberg skriver på sin blogg att han inte räknar med så höga räntor ens de närmaste årtiondena och pekar på bland annat Japan som hade en räntedipp för 20 år sedan och fortfarande inte kommit tillbaka till ”normala” nivåer.
Vad som däremot har påverkan redan nu är människors förväntningar. Göteborgs-Posten skriver den 26 augusti 2017 att insikten att ”boräntorna troligtvis kommer stiga är något som sakteligen börja sjunka in hos svenska bolånekunder. Varje månad frågar myndigheten Konjunkturinstitutet svenska hushåll om deras ränteförväntningar. Sedan 2015 har hushållen konsekvent förväntat sig att räntorna kommer att ligga stilla på ett antal års sikt. Sista månaderna har dock de förväntade räntenivåerna börjat peka uppåt, även om stigningen varit marginell.”
Även förväntningarna på stigande huspriserna har mattats av. ”SEB:s Boprisindikator visar att hushållens tro på stigande priser mattats av något. Det handlar dock inte om någon stor förändring – från 73 procent till 69 procent”, skriver sajten ByggaHus.se den 15 augusti.
Utöver den förväntade räntehöjningen har amorteringskravet som infördes 2015 dämpat prisutvecklingen något, och nu har finansinspektionens förslag lagts om att skärpa amorteringskravet ytterligare, ett förslag som fått tummen upp av Europeiska centralbanken, vilket starkt ökar möjligheten att det blir verklighet.
Enligt Boverket har också bostadsbyggandet ökade kraftigt under 2016 och förväntas fortsätta öka de närmsta åren. Något som även det kan bidra till att sänka huspriserna.
Även på bostadssajten Hemmet märks det att något hänt. Inför den stora visningshelgen 2014 var rubriken i Aftonbladet ”Stora visningshelgen – hård kamp om få objekt”. I år har Expressen den totalt motsatta rubriken: ”
Rekordmånga objekt – priserna kan pressas”.
Att så många säljer nu kan ha att göra med att många tror på att priserna nu är på topp och hoppas göra en god affär, en psykologiskt styrt massbeteende som kan få omvänd effekt och leda till en negativ spiral för säljare när tillgången börjar överstiga efterfrågan.
Redan förra året kunde samma effekt synas med rekordmånga hus till salu. ”Det är ett gynnsamt läge att sälja”, sade Staffan Tell, pressansvarig på Hemnet, då till tidningen Expressen, men tillade att det samtidigt kommer ut väldigt mycket objekt och att framtiden får utvisa om det blir ”köparens eller säljarens marknad”. I dag, ett år senare, är det inte längre något tvivel. ”Det är omvända roller, säljarna måste nu leta efter köparna och inte tvärtom.”, säger Staffan Tell den 25 augusti
Även på bostadssajten Booli har trendbrotten börjat märkas. ”Vi ser att allt fler annonser återpubliceras, som ett resultat av att man innan sommaren inte fick sin bostad såld till önskat pris”, säger Matilda Adelborg på bostadssajten Booli till Expressen.
Det stora utbudet kan också vara strukturellt. Att många 40-talister som ofta äger villor nu blivit gamla och säljer för att flytta till ålderdomshem eller mindre lägenheter. Att flytta till Spanien har också blivit vanligare.
Den förändrade prisutvecklingen har varit synlig i statistiken för svensk mäklartjänst de senaste två åren. Priskurvan följer ett återkommande mönster där priserna ökar kraftigt mellan december till maj för att därefter öka marginellt från maj till december. Så har kurvan sett ut det senaste decenniet.
Förrförra året ökade priserna nästan 7,9 procent perioden december 2015 till maj 2016 och perioden maj till december ökade priserna strax under 1, 6 procent. Men därefter syns en tydlig avmattning. Mellan december 2016 och maj 2017 är prisökningen bara 6,7 procent och sedan maj har priset legat helt stilla.
Om den fruktade bostadsbubblan står för dörren går givetvis inte att säga, men alla tecken och förutsättningar tyder på i vart fall stagnerade priser framöver.
Många nya bostäder byggs, men på grund av den stora invandringen är det ändå bostadsbrist. Foto: Växjöbostäder[/caption]
Men även om en räntehöjning kan antas med ganska stor säkerhet är det inte nödvändigtvis något akut. Ekonomianalytikern Claes Hemberg skriver på sin blogg att han inte räknar med så höga räntor ens de närmaste årtiondena och pekar på bland annat Japan som hade en räntedipp för 20 år sedan och fortfarande inte kommit tillbaka till ”normala” nivåer.
Vad som däremot har påverkan redan nu är människors förväntningar. Göteborgs-Posten skriver den 26 augusti 2017 att insikten att ”boräntorna troligtvis kommer stiga är något som sakteligen börja sjunka in hos svenska bolånekunder. Varje månad frågar myndigheten Konjunkturinstitutet svenska hushåll om deras ränteförväntningar. Sedan 2015 har hushållen konsekvent förväntat sig att räntorna kommer att ligga stilla på ett antal års sikt. Sista månaderna har dock de förväntade räntenivåerna börjat peka uppåt, även om stigningen varit marginell.”
Även förväntningarna på stigande huspriserna har mattats av. ”SEB:s Boprisindikator visar att hushållens tro på stigande priser mattats av något. Det handlar dock inte om någon stor förändring – från 73 procent till 69 procent”, skriver sajten ByggaHus.se den 15 augusti.
Utöver den förväntade räntehöjningen har amorteringskravet som infördes 2015 dämpat prisutvecklingen något, och nu har finansinspektionens förslag lagts om att skärpa amorteringskravet ytterligare, ett förslag som fått tummen upp av Europeiska centralbanken, vilket starkt ökar möjligheten att det blir verklighet.
Enligt Boverket har också bostadsbyggandet ökade kraftigt under 2016 och förväntas fortsätta öka de närmsta åren. Något som även det kan bidra till att sänka huspriserna.
Även på bostadssajten Hemmet märks det att något hänt. Inför den stora visningshelgen 2014 var rubriken i Aftonbladet ”Stora visningshelgen – hård kamp om få objekt”. I år har Expressen den totalt motsatta rubriken: ”Rekordmånga objekt – priserna kan pressas”.
Att så många säljer nu kan ha att göra med att många tror på att priserna nu är på topp och hoppas göra en god affär, en psykologiskt styrt massbeteende som kan få omvänd effekt och leda till en negativ spiral för säljare när tillgången börjar överstiga efterfrågan.
Redan förra året kunde samma effekt synas med rekordmånga hus till salu. ”Det är ett gynnsamt läge att sälja”, sade Staffan Tell, pressansvarig på Hemnet, då till tidningen Expressen, men tillade att det samtidigt kommer ut väldigt mycket objekt och att framtiden får utvisa om det blir ”köparens eller säljarens marknad”. I dag, ett år senare, är det inte längre något tvivel. ”Det är omvända roller, säljarna måste nu leta efter köparna och inte tvärtom.”, säger Staffan Tell den 25 augusti
Även på bostadssajten Booli har trendbrotten börjat märkas. ”Vi ser att allt fler annonser återpubliceras, som ett resultat av att man innan sommaren inte fick sin bostad såld till önskat pris”, säger Matilda Adelborg på bostadssajten Booli till Expressen.
Det stora utbudet kan också vara strukturellt. Att många 40-talister som ofta äger villor nu blivit gamla och säljer för att flytta till ålderdomshem eller mindre lägenheter. Att flytta till Spanien har också blivit vanligare.
Den förändrade prisutvecklingen har varit synlig i statistiken för svensk mäklartjänst de senaste två åren. Priskurvan följer ett återkommande mönster där priserna ökar kraftigt mellan december till maj för att därefter öka marginellt från maj till december. Så har kurvan sett ut det senaste decenniet.
Förrförra året ökade priserna nästan 7,9 procent perioden december 2015 till maj 2016 och perioden maj till december ökade priserna strax under 1, 6 procent. Men därefter syns en tydlig avmattning. Mellan december 2016 och maj 2017 är prisökningen bara 6,7 procent och sedan maj har priset legat helt stilla.
Om den fruktade bostadsbubblan står för dörren går givetvis inte att säga, men alla tecken och förutsättningar tyder på i vart fall stagnerade priser framöver.