Norrmän köper fastigheter i Sverige.

Tidigare har rapporterats här i Nya Tider att riskkapitalbolag och investmentbolag från bland annat USA köpt på sig fastighetsbestånd i svenska miljonprogramområden. Detta för att de räknar med att offentliga sektorn under fortsatt lång tid kommer att bekosta hyresbostäder åt invandrare från tredje världen. Det är så självklart, anser de, att offentliga sektorn kommer att fortsätta att betala för de utomeuropeiska invandrarnas välfärd och boende att man som placerare (Starwood, Blackstone och så vidare) till och med har betalat överpriser för att få äga de stora lägenhetsbestånden i Stockholms och Malmös invandrarförorter. Stora aktieplaceringar i förvaltningsbolag jämte fullständiga uppköp och övertaganden av svenska fastighetsbolag har ställt om marknaden för hyresbostäder. Åtskilliga hyresfastigheter och miljonprogramskvarter har skiftat ägare under en 30-årsperiod, men det är inte bara miljonprogramsområden som är intressanta, lite bättre bostäder för helt vanliga svenskar kan i allt högre grad bli utlandsägda. Även norska finansmän tycker att Sverige är förmånligt att investera i. Den i svenska systemmedia så populäre hotellkungen och pk-filantropen Petter Stordalen har via sitt familjeimperium köpt på sig bland annat så kallade företagslägenheter, alltså lägenheter som företag hyr in åt anställda som i perioder jobbar i Stockholm och Göteborg till exempel. Genom Strawberry Living äger Stordalen sedan årsskiftet sammanlagt 2400 lägenheter i flera städer, inte minst i Göteborg där han vid årsskiftet köpte upp Personalbostäder och Apartment Sweden. Innan dess, i höstas, så hade han köpte in sig som majoritetsägare i Longstay Living. Förut konkurrerade dessa med varandra. ”Genom köpet av Personalbostäder och Apartment Sweden förstärker vi Longstay-erbjudandet för en ny typ av besökare; de som bor borta men som önskar att känna sig som hemma”, förklarade Petter Stordalen då genom ett pressmeddelande. Den här typen av företagslägenheter och hotellägenheter ligger ofta på hyfsat angenäma adresser, men är diskret integrerade i den omgivande bebyggelsen och är i en del fall tidigare stora privatbostäder som byggts om till den här typen av lägenheter.

Norskt skandalbolag

På tal om norrmän som investerar i svenska fastigheter, kan det vara värt att minnas den norska kapitalförvaltaren Acta som främst 2004–2006 köpte stora mängder hyresbostäder i Sverige och bedrev ”slumförvaltning” Det är ett agerande som inte är helt ovanligt och något som även svenska statens AP-fonder sysslat med. Inte minst Malmö har haft slumförvaltning som en vardagsproblematik och när Acta för ett antal år sedan, kring 2003, påbörjade finansiell förädling i Rosengård och liknande områden blev det uppmärksammat och föremål för tvister. Slumförvaltning innebär att man köper på sig fastigheter där det råder bostadsbrist och driver verksamheten så snålt som möjligt medan man tar full hyra, sedan säljer man vidare de kraftigt nerslitna husen när de stigit i värde, konsten är att de inte får bli så dåliga att myndigheterna ingriper och kräver omedelbara åtgärder under vitesförelägganden. Acta köpte snabbt på sig fastigheter i miljonprogramsområden för 30 miljarder kronor runt om i hela Sverige, men 2012 till 2016 sålde de av stora bestånd. Flera av de stora bostadsföretagen har köpt deras fastigheter och därefter renoverat upp husen, ett exempel var de ökända ”Kackerlackshusen” i Malmö som Victoria Park köpte av Acta 2013. Acta bytte namn till Obligo Investment Management AS och har fortfarande många fastigheter i Sverige och Norge genom flera dotterbolag.

En av Norges rikaste kan vara din hyresvärd

En annan norsk fastighetskung är Ivar Tollefsen som innehar plats tolv på listan över Norges 400 rikaste personer och han kontrollerar företagen Heimstaden och Trianon. Det senaste året har Tollefsen via Heimstaden utökat sitt inflytande på svensk bostadsmarknad. Trianon handlas på svensk börs (First North) och äger, förvaltar, utvecklar samt bygger bostäder och kommersiella fastigheter i Malmö och de säger sig kunna bygga 100 nya lägenheter om året i fem år framöver. Främst sker nyproduktionen i Oxie och Sege Park. Heimstaden ägs dock ensamt av Tollefsen och är ett av Nordens största bostadsfastighetsbolag vars affärsidé är att förvärva, förädla och förvalta fastigheter i Sverige, Danmark och Norge. Heimstaden har huvudkontoret i Malmö och har under de senaste 30 åren expanderat främst i Malmö, men sedan tio år har de också vuxit i Stockholmsområdet. I år har Tollefsen köpt på sig riktigt stora fastighetsbestånd i Sverige och den här sommaren tog de dessutom steget över till Tyskland. Redan 2007 uttryckte Ivar Tollefsen sin starka tro på svensk fastighetsmarknad. I en intervju i tidningen Fastighetsvärlden förklarade han att hans magkänsla sade att Sverige var rätt att göra affärer i. Ur det norska perspektivet var och är Sverige dessutom fantastiskt. ”Det är lätt att göra affärer där, det är ordning och reda på alla papper och allt annat” menade Tollefsen. I juli i år blev ännu en affär känd där de båda Tollefsenkontrollerade fastighetsbolagen ingått ett gemensamt avtal om att köpa en fastighetsportfölj i Malmö bestående av åtta hus i Malmö och två i Lund. Sammanlagt rör det sig om 388 bostadslägenheter och ett antal kommersiella lokaler av det mindre slaget. Allt som allt är prislappen 712 miljoner svenska kronor. Dessförinnan hade Heimstaden på egen hand köpt på sig fyra fastigheter i Malmö och två i Lund för 486 miljoner och genom det blivit ägare till 217 lägenheter. Heimstaden uppger sig vara mycket nöjda över att ha lyckats komma över de nyrenoverade lägenheterna och fastighetsportföljen som också innehåller flera nybyggda objekt håller en genomgående god kvalitet, menar de. Ytterligare lite tidigare i år, i mars, köpte Heimstaden 665 stycken studentlägenheter byggda mellan 2005 och 2010 i Malmö från Shall Fastigheter som fick 390 miljoner i betalning. Heimstaden berättade att eftersom det är kö till lägenheterna bland dem som studerar på Lunds universitet respektive Högskolan i Malmö, ser de möjligheter till fortsatt utveckling. I affären ingick också 20 000 kvadratmeter byggbar mark utöver det 19 500 kvadratmeter stora studentboendeområdet.

Gävle kommun privatiserade 800 lägenheter 29 juni

Heimstaden ingick under maj i år även ett avtal med det kommunala bostadsbolaget Gavlegårdarna i Gävle om att förvärva 803 lägenheter i stadsdelarna Sätra och Brynäs. Prislappen angavs inte, men övertagandet skedde redan den 29 juni. Claes Westlin, transaktionschef på Heimstaden, förklarade strategin i regionen: – Gävle är en tillväxtort som vi har jobbat länge på att få växa i. Med detta välförvaltade bestånd stärker vi vår position ytterligare i Gävle och kommer som samhällsaktör att aktivt fortsätta att bidra till utvecklingen i staden. Totalt äger bolaget 1500 lägenheter i Gävle. Något tidigare i maj månad köpte Heimstaden 96 nybyggda lägenheter i Linköping. Under hösten 2017 genomförde företaget dessutom flera strategiska uppköp i Danmark. Heimstaden tecknade i sommar också avtal med bostadsutvecklaren Magnolia Bostad om att fram till och med 2023 förvärva bostadsprojekt av dem för drygt nio miljarder kronor vilket avser nyckelfärdiga flerbostadshus, åtskilliga kommersiella lokaler och ytor för handel, vård och omsorg samt garage och parkeringar. Affären innebär att ytterligare 5 300 nybyggda bostadslägenheter i Storstockholm och Öresundsregionen kommer att ägas av den norske miljardären. Tollefsen köpte via Heimstaden i nu juli även på sig fastigheter i Berlin-Spandau där de nu har 484 lägenheter som har kostat 66 miljoner Euro. Den norska uppköpsturen genom Sverige och Nordeuropa förmodas fortsätta ytterligare. [caption id="attachment_38285" align="alignnone" width="585"] Yllefabriken i Norrköping, ännu ett av Heimstadens projekt. Bild: Heimstaden[/caption]

Studenternas hot och skadegörelse bemöts med tuffa besked

Efter att de i vintras hade hotat med att omvandla alla sina 2000 studentlägenheter i Uppsala till vanliga bostäder hamnade Heimstaden i bråk med Uppsala studentkår. Heimstaden hade tröttnat på det omfattande klottret och vandaliseringen jämte hot från vänsterextremister som riktats mot bolaget. Hotfull text hade sprayats på Heimstadens kontor och löd ”om ni höjer hyrorna sänker vi er”. Studentkåren ansåg att Heimstaden fördomsfullt dragit alla hyresgäster över en kam. Heimstadens VD Patrik Hall hade då bara svarat att om det inte finns förståelse för att hyreshöjningar följer av att taxor och kostnader för studentboenden stiger, så måste företaget titta på hur de kan skapa ett boende där skadegörelse och slitage är mindre omfattande. Det vill säga avveckla studentboendet och hyra ut till vanliga hyresgäster istället. Även Hyresgästföreningen har uttryckt sig kritiskt efter det att Heimstaden för ett par år sedan ökade beloppen på hyresavierna till studenterna, trots att förhandlingarna med Hyresgästföreningen hade strandat. Det är tydlig differens mellan kommunalt ägda och miljardärsägda bostadsbolag, för i dialogen mellan hyresvärdarna, Hyresgästföreningen och studentkårerna så får klagosången ett helt annat bemötande hos de internationella fastighetsgiganterna än vad som förut var vanligt hos de gamla kommunala bostadsföretagen där politiker sätter en social- och integrationspolitisk agenda.

Anpassning till olika marknader

Argument som att företagen måste ta hänsyn till att det är många som behöver en bostad möter från den privata ägarsidan svaret ”Just det”. För det är många som är intresserade av och i behov av en bostad, så företagen kan välja inriktning och kundkategorier för olika områden om de vill. De kan också på kort tid sälja av fastigheter eller ställa om till andra boendekategorier relativt enkelt. Sortering och segregation är redan en del i affärsstrategierna. En del företag satsar på multikulti-områden där kommunerna förväntas betala bidragstagande hyresgäster under lång tid framöver medan andra satsar på ”gentrifiering”. Det innebär att nya hyreshus med större lägenheter och rymliga parkeringsgarage uppförs på mark som tidigare varit skumma industriområden, i stadsnära skogsområden eller längs kanaler och slussleder där strandskydd inte är gällande, men som genom vattnets närhet är attraktivt för betalningsstarka hyresgäster. Man kan också se att renoveringsprogram utförs med dramatiska hyreshöjningar som påföljd. Också detta är ett instrument för att mer eller mindre avsiktligt byta ut boendekategorier. Noterbart är att de kommunala, allmännyttiga bostadsföretagen ofta är delaktiga i gentrifieringsprocessen.

Tidstrogna renoveringar, en ny trend.

[caption id="attachment_38284" align="alignright" width="293"] Matbord med perstorpsskiva med mönstret Virrvarr av Sigvard Bernadotte. Foto: Privat[/caption] När fastighetsföretagen genomför omfattande renoveringsprogram brukar det debatteras avseende stilar, modernism, materialval, och inte minst hur särskilt kostsamma renoveringar kan leda till omfattande hyreshöjningar. Heimstaden utförde dock nyligen en renovering av en mängd lägenheter som de förvärvade föra året i Lund. Husen, byggda 1964, var i starkt behov av uppfräschning, då valde man att göra en tidstypisk renovation. Det tidstypiska bestod i att man lade in ett massivt, slitstarkt och vackert industriparkettgolv i ek och utrustade köken med bänkskivor med det kända designmönstret Virrvarr, som på sin tid togs fram av Sigvard Bernadotte. Liknande tankegångar om att bevara eller återskapa en äldre folkhemskaraktär på lägenheterna har börjat bli mer vanlig i fastighetsbranschen.