”Flyttskatten” skapar stora problem

Som en fortsättning på förra veckans inlägg om bostadsmarknaden, tar vi denna vecka upp problematiken kring den så kal­lade ”flyttkedjan” och hur det ser ut för många äldre som vill byta till en mindre bostad. Skattesystemet skall, enligt de av riksdagen antagna vägledande principernas första punkt, vara ”Ett legitimt och rättvist skattesystem”. Det är en viktig utgångspunkt för svensk skattepolitik, som alla partier ställer sig bakom, i vart fall retoriskt. En annan viktig princip är att beskattning skall tas ut så nära inkomsttillfället som möjligt. Att verkligheten inte svarar upp till de fina orden, är kanske inte så förvånande. Kapitalvinstbeskattningen vid försäljning av ägda bostäder och bostadsrätter bygger på en beräkningsmodell som missgynnar de som ägt sin bostad länge. Man får i praktiken betala en högre andel (reavinstskatt) av den reala nettovinsten i skatt för varje år man ägt sin bostad. Det är det vi i dagligt tal kallar för ”flyttskatten”. Det finns dock fler komponenter i begreppet flyttskatt: stämpelskatt för lagfart (1,5%) och avgift för pantbrev (2%) hör också dit, även om de vanligen ligger på köparen, medan reavinstskatten belastar säljaren. Uppbyggnaden av reavinstbeskattningen vid försäljning av bostäder ligger bakom en del av bostadsmarknadens brister, genom att den skapar incitament för många äldre att bo kvar i sina förhållandevis stora bostäder istället för att köpa en mindre bostad som är bättre anpassad till deras behov och önskemål. Effekten som skapas är att det mycket ofta blir dyrare att bo i en mindre bostadsrätt eller hyresrätt än att bo kvar i villan. Med tanke på att pensionssystemet inte lever upp till förväntad nivå på pensionen, är det inte så konstigt att många avstår från ett annars önskat bostadsbyte på ålderns höst. [caption id="attachment_42447" align="alignnone" width="585"] Konsumentprisindex utveckling mellan 1974 (=100) och 2015.
100 kronor år 1974 motsvarar 599 kronor i september 2018.[/caption]

Ett exempel kan vara på sin plats

Stina och Karl köpte sitt hus 1974 och där har de bott sedan dess. Det är ett mindre hus på 126 m2 med 5 rum och kök. De älskar att påta i trädgården, men tycker att det har blivit för mycket att hantera. De är båda pensionärer sedan ett antal år. Lånen är betalda och deras driftkostnader för boendet ligger totalt på cirka 3 600 kronor per månad. De har inga stora besparingar, eftersom de prioriterat att betala av sina skulder. Kvar att leva på varje månad, efter diverse övriga fasta utgifter, mat och bil mm, har de tillsammans cirka 4 300 kronor per månad. Det skall räcka till resor och annat som de gör för att få lite guldkant på tillvaron. I maj 2018 bestämde de sig för att försöka sälja huset och köpa en servicelägenhet i det nybyggda seniorhuset nere vid sjön. De har två val, antingen en tvårummare med balkong på 61,5 m2, som kostar 2 150 000 kronor plus 3 450 kronor i avgift per månad, eller en trea på 74 m2 med en liten uteplats att påta i, som de helst vill ha, som kostar 3 150 000 kronor och har en avgift på 4 500 kronor per månad.

Hur blir Stinas och Karls liv om de flyttar?

Låt oss titta på deras kalkyl. Huset kostade 325 000 kronor, när de köpte det för 44 år sedan. De har gjort lite smärre reparationer och underhåll för att hålla sin bostad i trim, men inte mycket mer. Priset de räknar med att få för huset är 3 450 000 kronor. Beräknat mäklararvode (2%) blir 69 000 kronor. Reavinstskatten efter försäljningen är på 22 procent av nettovinsten (3 056 000 kronor), och beräknas till 672 320 kronor. Kvar har de 2 708 680 kronor att köpa en ny bostad för. De kan också ansöka om uppskov med skatten, men det skulle kosta alltför mycket i årlig avgift. De hamnar alltså i valet mellan att sätta sig i en påtagligt mycket mindre bostad, utan egen ”täppa”, för ungefär samma kostnad som de har i dag, eller att köpa trean, som de skulle kunna acceptera till storlek och bomiljö, men till en kostnad som innebär att de behöver skuldsätta sig och minska sitt utrymme för att kunna fortsätta leva på det vis de vill. Så vad gör de? I detta fall väljer Stina och Karl att bo kvar i sitt hus. De sätter av 500 kronor i månaden för att köpa hjälp med trädgården och snöskottning och fortsätter att leva sitt liv, men lite ledsna för att det inte gick att lösa ekonomin för det nya alternativet. Samtidigt blir ett hus mindre ledigt, för en ny familj att växa i.

Känt problem – men inget görs

Skattebetalarnas förening har, tillsammans med intresseorganisationen SPF Seniorerna, gjort en utredning om hur ”flyttskatterna” påverkar boendekostnaderna vid en flytt från en ägd bostad eller bostadsrätt till en ny bostadsrätt eller hyreslägenhet, vilken presentades i en 36-sidig rapport i september i år. I rapporten, som passande nog heter Flyttskatterna – Låser in seniorer och stänger ute yngre, konstateras det att inget av dagens alternativ kan konkurrera med att bo kvar i sin gamla bostad, ur kostnadssynpunkt. Det i särklass dyraste alternativet är att lämna sin villa och flytta till en hyresrätt. Att många äldre väljer att bo kvar istället för att flytta till en mindre bostad är alltså inte svårt att förstå, rent ekonomiskt. Det blir till och med billigare att bo kvar och köpa tjänster för underhåll och service, om man nu har råd med det, än att flytta till en mindre lägenhet. Huvudorsaken till att ekonomin styr oss bort från möjligheten att flytta till ett service- eller seniorboende, är inflationsparadoxen. Den innebär att, i Stinas och Karls fall, penningvärdet 1974 likställs med penningvärdet i maj 2018. I verkligheten motsvarade 1 000 kronor år 1974 cirka 5 928 kronor i maj 2018, det vill säga nästan sex gånger så mycket. I praktisk mening gör alltså Stina och Karl en långt mindre vinst än den som Skatteverket räknar ut när de säljer sitt hus. Genom att inflationsskydda hela reavinstkalkylen skulle man skapa helt andra möjligheter till att välja den bästa lösningen utifrån människors egna preferenser. För Stina och Karl skulle en sådan ordning innebära att värdet på deras inköpspris räknas om till dagens penningvärde, 1 926 600 kronor, och reavinsten skulle bli 319 968 kronor, det vill säga mindre än hälften av dagens. Det skulle ha givit dem möjlighet att flytta i lugn och ro till en väl anpassad och bekväm bostad, som de tänkt. Skattesystemet innebär att paret istället får betala hela 352 352 kronor i skatt på inflationen, samt att det hindrar dem från att göra val som annars välkomnas av samhället. Även ur ett allmänt moraliskt synsätt måste det ses som högst rimligt att man inflationsjusterar den här typen av skatteberäkningar, eftersom det annars riskerar att skapa en mycket stor snedvridning av värdeinnehållet i olika belopp och att det därmed bidrar till en omfattande orättvisa.