![]()
Nya Tider har tidigare
skrivit om tecken på att bostadsmarknaden är på väg att vända nedåt. Nu verkar svävningen ha kommit. Tydligast märks det i Stockholm och Malmö, men en avmattning kan noteras i hela landet.
I en intervju med Expressen berättar en mäklare om att han ”aldrig varit med om något likande”. I samma reportage uppges att köparnas betalningsvilja minskat med 10-15 procent, och att allt fler tvingas acceptera en köpeskilling under utropspriset.
Statistik från bostadssajten Booli bekräftar mäklarnas uppfattning. Objekt ligger ute längre, fler bostäder säljs för mindre än utropspris och det har blivit vanligare att personer lägger upp annons på nytt eftersom de inte fick vad de hoppats på vid det tidigare säljförsöket.
En mäklare berättar i Expressen att det ibland kan komma bara en enda spekulant på visning.
Det är en enorm skillnad mot för bara något år sedan då en stor andel objekt såldes redan innan de kommit u t på annons, visningarna var överfyllda av spekulanter och en säljare kallt kunde räkna med en hetsig budgivning då slutpriset skulle hamna långt över utropspriset.
Paniksäljer
Det är en eftersläpning i statistiken som gör att prisraset ännu inte märks så mycket i siffror. Osålda objekt påverkar ju heller inte statistiken. Men det är en tidsfråga innan också statistiken kommer ikapp den nya marknaden. Detta har fått många att försöka paniksälja sina lägenheter och villor medan prisnivåerna fortfarande är höga.
Samtidigt avvaktar många köpare i hopp om att kunna göra ett klipp vid ett kommande prisras. Och en ytterligare faktor är att det byggs mer än någonsin och effekterna av detta ännu inte nått sin topp. Det väntas ske först 2019. Detta i kombination med att tidigare osålda objekt blir kvar, skapar ett allt större utbud. Det fåtalet köpare har gott om bostäder att välja mellan och kan vara kräsna.
Flera orsaker till prisraset
Utöver byggboomen och att många äldre par väljer att sälja sina bostäder och fly Sverige, vilket skapat ett stort utbud, finns det också tre andra aspekter som nu orsakar prisnedgången.
Dels räknar allt fler med räntehöjning inom inte allt för avlägsen tid. Politiker och media talar fortfarande om att Sverige ekonomi är glödhet, men att Riksbanken tvingas till minusränta för att få fart på konsumtionen vittnar om något annat. Visserligen har en ofantlig massinvandring ökat BNP då det skapar jobb inom socialtjänst och liknande – men det skapar ingen välfärd. Svensken är fattig, och för att elda på en konsumtion har Riksbanken varit tvungen att göra som brukligt under lågkonjukturer och depressioner, alltså att pressa ned räntan.
Trots det är minusränta i längden ohållbar, och även om Riksbankschefen inte tordes höja den redan under 2017, vilket många förväntade sig, framstår det som osannolikt att den inte skulle höjas under nästa år.
Även ändringar i ränteavdragen har diskuterats, vilket signalerar till hushållen om att bolånen kan komma att bli dyrare.
Men den avgörande faktorn är Finansinspektionens kommande beslut den 13 november om högre amorteringskrav. Hushåll vars lån är 4,5 gånget högre än inkomsten före skatt ska med början av mars 2018 tvingas amortera minst en procent av lånet årligen.
Detta spås orsaka en ”köp och sälj-fest” där många vill passa på att göra sin bostadsaffärer innan de omfattas av den nya lagen. Men det är inte givet hur det påverkar priserna. Visserligen kan det tänkas att fler köpare vill slå till, men samtidigt kommer fler bostadsägare att passa på att sälja under denna period av högre efterfrågan.
Dessutom är det många köpare som inte har några problem med amorteringskravet och därför hellre väntar på lägre priser efter mars 2018. Det är med andra ord inte alla köpare som tjänar på att göra affär före mars 2018, medan alla säljare tjänar på att sälja dessförinnan. Obalansen mellan utbud och efterfrågan kan alltså tänkas bli ännu högre under den förväntade ”köp och sälj-festen”.
Prisras troligt oavsett vad politikerna gör
Vid sidan av de konkreta orsakerna som högre lånekostnader och större utbud finns en annan aspekt som är avgörande för marknaden, nämligen köparnas förväntningar. Därför är ett prisras troligt även om riksdagen mot all förmodan stoppade amorteringskravet, behöll ränteavdragen, riksbanken beslöt att behålla minusräntan för lång tid framöver och till och med ifall bygget av bostäder tog stopp.
Svarta rubriker om prisfall har nämligen en psykologisk effekt, något som också mäklare beklagat sig över. Det tog tämligen lång tid och många varningar innan det sjönk in i gemene hushåll att bostadens värde inte nödvändigtvis alltid kommer att öka, inte ens ”över tid”. När denna insikt väl satt sig, och till och med bytts ut till negativa förväntningar, då tar det också tid att vända tillbaka.
Ett par som tidigare räknat på ett boende har varit förvissade om en närmast obefintlig ränta för lång tid framöver, kanske rent av längre än vad de planerat att bo i villan eller lägenheten.
Med en ränta på närmast noll spelar det ju i praktiken mindre roll om de köper en fastighet för en miljon eller fem miljoner kronor. Det har med andra ord inte funnits någon orsak att tveka om de hittat sitt drömboende. Om boendekostnaden är i stort densamma finns ingen orsak att inte bo flott. Det enda egentliga hindret från att vinna budgivningen har varit bankmannens lånelöftestak.
Men om paret inte längre är övertygade om att de kommer att kunna sälja fastigheten för mer än vad de köpte den för, då ställs de plötsligt inför risken att senare sälja huset med förlust. Ett tioprocentigt prisfall på en enmiljonsfastighet är en överkomlig risk, men inte för fastigheter som köpts för tio miljoner.
En bostadsbubbla behöver med andra ord inte orsakas av någon faktisk förändring i ränteläge eller utbud. Det räcker att en befogad eller obefogad oro för framtida prisfall slår rot i marknaden, vilka kan skapas lika väl av svarta rubriker på löpsedlarna som pressmeddelanden från finansinspektionen.
Det prisfall på bostäder som Sverige nu tycks stå inför verkar vara en kombination av båda aspekterna.
Inte läge för klipp ännu
Enligt mäklare som uttalat sig i Göteborgs-Posten är det många köpare som hoppas att nu göra klipp på den svajiga bostadsmarknaden. Enligt mäklarna är det inte ovanligt med rena skambud.
Några ordentliga klipp har köparna däremot inte lyckats med ännu. Vad som inställer hänt är att marknaden stannat av.
Säljarna kommer fortfarande ihåg vad grannen fick för sin fastighet och vill inte nöja sig med mindre. Säljarnas förväntningar är fortfarande hetsiga budgivningar och rejäla vinster, medan köparna förväntar sig desperata fastighetsägare som slumpar bort sina objekt.
Mäklarna beskriver att det för tillfället är ett långt avstånd mellan köpare och säljare men att de räknar med att det snart ska infinna sig en ny normalnivå.
